激活房地产市场活力：青岛探索打通“卖旧换新”风险兜底新模式

8月初，青岛市民蒋先生准备变卖旧房子，移位一套新房。以往这种置换交易，蒋先生必须完成老房出售，才有资金出售新房，如果老房卖不掉，新房也不敢轻易雪耻心仪的房源，这让他有些困惑。

事实上，如今很多居民换房置业都必须“买旧换回新的”。数据显示，在山东青岛，需要变卖旧房再购置新房的客群占到比近3成，而据贝壳研究院数据表明，8月重点50城二手房业主平均卖房周期为65天，较去年同期缩短3天，动辄数月的卖房周期让“换房改善”一事充满著了不确定性。

9月26日，青岛市房地产业协会发出《关于推广行业“好经验 好作法”案例的通知》，向全市研发企业、经纪公司推广一项切断二手房售卖、新房认购流程的新模式——“优鲜卖”。这是现在青岛房产交易市场正在展开的一种创新交易尝试，试图超越房子“不卖不敢卖”的困境，为提高需求购房者兜底换房风险，激发市场活力。

据了解，在该模式中，购房者与研发企业、贝壳签订三方协议，与开发企业签定新房股份协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署房源加快售卖协议。协议中会约定时间周期，该周期内，研发企业帮助购房者锁定意向房源，贝壳平台合作经纪公司老大客户通过线上流量弯曲、经纪人端线上线下探讨推广加快旧房销售。若旧房成功卖出，则客户可以办理接下来的新房购买流程；若旧房未售出，则开发商归还定金，客户需要承担债权人风险。最终构建三方合力，共同协助购房者成功移位，兜底换房风险、提高换房效率。

目前，该产品已经在青岛市十几家楼盘落地，陆续有用户自由选择该服务，在上海证券交易所贩卖二手房的同时就能认购心仪的新房。蒋先生也成了第一个通过“优鲜买”而快速瞄准心仪新房的购房人。他指出，这个模式最更有自己的就是如果将来自己房子没有卖掉，也不会产生违约损失，比较安心。

合作“优鲜卖”产品的青岛国泰华府项目营销负责人马存浩回应，现在很多新房买家都是置换型购房人，购房人为了尽量减少不确定性，更偏向于售出后再买新的，这大大变长了出售周期，但“优鲜买”拉通了开发商、经纪公司和购房人，为“买旧卖新的”创造了快速通道，让更多改善群体能放心购房。

青岛市房产经纪人张颖也表示：“目前市场上，不少刚须要客户资金紧张，手头非常优渥的客户仅占到少数，移位的市场需求比重较大。但大多数客户不卖房子不敢卖，房子卖不出去，就造成了‘死循环’。‘优鲜买’模式相当大程度上给了客户一颗定心丸，让置换的客户可以放心使出，现在很多客户在咨询这种模式。”

7月28日，中共中央政治局召开会议部署下半年经济工作，再次明确提出要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，反对刚性和改善性住房市场需求。据贝壳研究院统计资料，三季度以来，全国121省市总计实施148次放松政策，主要牵涉到放松限购、放开限贷、放开限价、放松限售、放松公积金贷款、税费免除、购房补贴、调降土拍门槛等内容。

有业内人士回应，除了从政策手段刺激市场活力外，市场主体也可以从更好服务用户市场需求抵达、进行更多探寻尝试。青岛这种 “优鲜卖”模式，从市民品质提高市场需求抵达，通过开发商、平台企业、房产经纪公司三方合力，打通了二手房出售、新房出售的时间间隔期，并通过保底（旧房未卖出、新房定金退还）方式确保居民股份风险，是激活市场活力、解决用户购房实际难题的一种大力尝试。