2022年楼市以降温收官 房价下行城市增多

北京1月16日，国家统计局今日发布2022年12月份商品住宅销售价格变动情况，2022年房地产行业以降温收官，房价下行城市量不断增多。12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上升城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。

业内人士回应，2022年房地产行业全面低迷，整体房地产市场成交量重返到2015年，成交量萎缩多达25%。各种严格政策优化跨越全年，但市场目前依然低迷，预计房价的平稳和下跌数量明显快速增长还需等候今年二季度。

北上广深二手房价格全面上行

2022年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上升0.2%改以持平；二手住宅销售价格环比上升0.5%，降幅比上月不断扩大0.1个百分点。具体来看，新房方面，北京、上海、广州、深圳分别涨0.2%、涨0.4%、叛0.4%、叛0.3%。二手房方面，北上广深分别降0.4%、叛0.5%、叛0.6%、叛0.5%。

“一线城市的市场降温在持续，环比新房价格持平，可以很清晰看到二手房全面下行。北京、上海新房价格环比下跌并不代表市场热度消息传递，而是成交价结构的变化，中高端成交占比提高是必要因素。”58安居客研究院院长张波分析说。

中原地产首席分析师张大伟同样认为，“12月房价全面低迷、继续颓势，特别是一线城市二手住宅销售价格，代表了整体楼市已经全面秋末，市场特别是二手房价格展现出更值得关注，二手住宅销售价格环比下降城市有63个，刷新最近多年记录。”

二三线城市仍处于探底阶段

统计局数据显示，2022年12月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月不断扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

其中，仅有7个城市二手房价格环比下跌。昆明二手房环比上涨0.3%领跑，成都、长沙、徐州环比下跌0.2%，宁波、贵阳、泸州环比上涨0.1%。

但张波认为，“二三线部分城市房价下行，并不代表市场已开始衰退。从二手房价环比来看，宁波、成都、昆明、长沙出现小幅上扬，但从实际成交量来看，并没有出现同步增长，这也显示出有房价下跌本身的动力依然严重不足，市场依然正处于探底阶段。”

业内预计今年二季度房价企稳

对于12月楼市全面降温的原因，张大伟分析，一是因为一线城市没有显著的宽松政策，二三线城市购房者对宽松政策已经有所免疫系统。二是因为疫情在12月份再次重复，大部分购房者都阳了，导致市场之后降温。

中原地产研究院统计数据显示，2022年，全国房地产市场总计出台调控政策多达1120次，同比上涨接近72%，继续刷新历史记录。去年四季度以来，多部委集中于出台全国性普惠政策，降低购房成本，调整公积金利率，多达80个城市降低商贷首套利率至 4%以下。

“回顾 2022年全年，房地产行业全面下滑，整体房地产市场成交量回归到2015年，成交量萎缩多达25%。”张大伟回应，“在此背景下，各种严格政策优化贯穿全年，中央及地方反对刚性和改善性住房市场需求释放，年底金融16条政策实施，支持房企融资‘三箭齐发’，房地产严格政策越来越多。但目前看，虽然政策宽松出现，市场依然下滑，购房者入市慎重。”

总体来看，虽然房价下降的城市数量在12月依然激增，但市场底部已逐步明晰。

“预计房价的平稳和上涨数量明显快速增长还须要等待今年二季度。”张波表示，“预计一二线热点城市的衰退节奏不会相对更慢，目前一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被用于，尤其是针对改善需求在首付及利率方面有很大的调整空间。融合房贷利率的整体优化，未来市场整体衰退依然非常可期。”