仲量联行：2022年北京大宗交易总额268亿元，同比下降57%

“2022年北京商业地产市场几经波折，尽管年底市场未见回暖，但疫情防控政策接连的根本性调整预计推展经济和市场活力加快恢复。” 仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示：“市场必须时间夯实修缮基础，2023年将会是北京商业地产市场缓步徐行、逐渐迈进衰退的一年。”

具体来看，2022年北京的办公楼市场租金仍然承压下行，疫情反复导致出租市场需求进一步膨胀，全年清净吸纳量同比上升81%。在投资市场，全年交易额同比下降57%，从物业类型来看，产业园及仓储物流交易热度持续攀升。在零售地产市场，疫情反复导致租赁市场需求持续弱化，部分新项目因工期延后或预租阻碍，于四季度宣布推迟入市。

全市办公楼市场下行压力依然显著，整体租金维持上升趋势。不受11月初再次爆发的疫情影响，全市经济活跃度大幅减少，整体租赁市场需求进一步膨胀。在当前市场环境下，出租谈判周期显著延长。四季度，租赁需求主要源自出于降本增效目的的搬迁和抄底升级。内资金融企业持续作为主力需求，在第四季度贡献近一半的租赁需求。一些投资银行和资产管理公司在四季度仍有扩张不道德，CBD成为此类租户表现最为活跃的区域。

第四季度净招揽量袭港负数，2022 年全年清净吸纳量的82% 来自第一季度。不受新租市场需求增加和部分出租合约提早终止影响，四季度科技行业聚集的子市场空置面积剧增。全市租金跌幅不断扩大，环比减少1.1%，同比降低0.4%。在全市下行环境下，除丽泽以外其他子市场均录得不同程度的租金上升。丽泽的大部分办公项目已锁定主力租户，且区域市场需求维持相对活跃。“随着一系列旨在支持企业发展和平稳国内经济的措施实施，严苛的疫情防控措施也在2022年底限制，我们预计这将有助2023年市场活跃度的稳步恢复。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“但是，由于政策的大力影响会在办公楼市场即刻生效，市场需求和租金的转好尚需时日。”

投资方面，大宗交易市场展现出下滑，交易额大幅下降。2022年，不受经济不确定性和市场波动因素影响，北京全年大宗成交价总计总额为268亿元，同比下降57%。第四季度，市场活跃度进一步受限，仅有少量交易已完成。凯德通过法拍电影并购位于东三环的博瑞大厦，收购总价为人民币20.37亿元。StorHub已完成对位于丰台的乐华梅兰家居城的部分并购，预计其收购后将改回自助式仓储。

全年资产成交价类型及买家类型更为多样化。办公物业仍为最受投资人关注的业态之一，占到比达到全年成交额的三分之二。同时，产业园物业在2022年的成交额占到比近20%，较往年有所上升。另外，获益于北京极其受限的供应及稳定的出租市场需求，仓储物流在大宗交易市场的热度持续上升。从买家类型来看，自用买家较过去更为活跃，成交额占比达44%。“面对经济环境较多不确定性的2022年，投资人趋向以多样化资产类别的投资策略对付市场风险，未来或将更考验投资者针对各类资产的资管及运营能力。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼任华北区负责人徐茜茜表示：“年末防疫政策的优化预计将刺激投资人的信心修复，随着价格预期的调整，市场活跃度有望加快提升。”