盘活存量、扩展房源、职住平衡 北京鼓励改建保租房新政亮点多

在业内人士显然，此次政策不利于职住平衡，优化房源供给结构。

北京保障性租赁住房（全称“健租房”）的发展有望进一步提速。9月30日，北京市人民政府印发《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》（简称《意见》），为首都高质量发展提供有效用地确保。其中，《意见》创意提出了8项反对政策，具体在重点功能区及现状轨道站点周边，希望利用现状建筑扩建健租房。

对此，业内人士指出，该政策或使北京创建起保租房房源长效筹集机制，预计未来其他城市建设较为成熟期的地区，也可能会陆续推出希望存量土地或建筑转化为保租房的涉及政策。

北京希望利用现状建筑扩建健租房

具体来看，上述《意见》提到，鼓励原土地使用权人通过自主、联合等方式盘活利用；原土地使用权人无之后开发建设意愿的，可通过土地二级市场交易监管平台展开转让或由纳入自然资源部储备机构名录的机构收储（可带上地上建筑物）。鼓励国有企业探索正式成立专业平台公司，通过拆迁、整合等方式，对企业所属土地、房屋资源展开统筹再利用。

与此同时，鼓励产业用地混合利用，单一用途产业用地内，可建其他产业用途和生活配套设施的比例不多达地上总建筑规模的30%，用作零售、餐饮、宿舍等生活设施设施的比例不超过地上总建筑规模的15%。重点功能区及现状轨道站点周边，在符合规划、权属恒定、落实建筑规模增减挂钩拒绝、符合安全要求的前提下，希望利用现状建筑扩建保租房。而在土地利用方式及年限方面，《意见》明确，以弹性年期方式用于土地的，转让年限不得多达20年；以长期出租方式用于土地的，出租期限不得多达20年，到期后可按规定申请人续期。

值得一提的是，《意见》还规定，转型为教育、养老等公共服务类用途的，房屋不得分割转让；对经营性的教育、养老等社会领域企业以有偿方式获得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资，抵押人、抵押权人应共同作出承诺，在抵押权构建后确保原先经营活动持续稳定，保证土地用途不转变、利益相关人权益不受损。

对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然指出，北京作为全国第一个明确提出减量发展的超大型城市，在探寻房地产发展新模式的过程中，要“从增量型主导的外延式数量型发展，向着存量型主导的内涵式质量型发展迈进”。在此背景下，希望利用现状建筑改建健租房，不仅符合城市更新的基本逻辑，即通过系统性活化升级改造，改善空间属性，深度挖出并提高存量资产价值，同时也是国家筹集保租房的五大渠道之一，可以确保新市民、青年人的基本同住市场需求，完备城市功能。

此外，赵然还表示，该措施也可以使存量资产借由保租房公募REITs构建“投融建管弃”的商业闭环，实现保租房的可持续发展。

或建立健租房房源长效筹措机制

发展健租房是我国住房制度建设的重中之重。自去年6月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保租房的涉及配套政策陆续出台，还包括增加土地供应、减免税费、给予财政奖调补、金融支持、创建多部门联审机制、简化审批流程，以及通过奖励购房资格以盘活住房市场存量等“一揽子”促发展措施加快落地，推动健租房建设。

据报，“十四五”时期，全国40个重点城市初步计划追加健租房650万套（间），预计可协助解决近2000万人的住房困难。北京、上海、广州、深圳等重点城市，也都提升了新增保租房的占比，普遍占到追加住房供应量的40%-45%以上。

在政策目标下，各地保租房建设提速，纳管项目稳步前进，供给增量迅速扩展。从健租房的来源来看，58还乡客房产研究院分院院长张波认为，目前采行多主体投资、多渠道供给的原则。一方面，大力前进健租房建设，一般不会在土地出让环节设施一定比例的租赁房源；另一方面，从各种渠道来减少租赁房源供给。

以北京为事例，近年来大力前进健租房建设。今年8月，《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》正式对外公布。白皮书显示，2021年北京建设筹集政策性住房61003套，超额完成全年5万套任务。其中，集体土地租赁房11899套，公租房3251套，共有产权房7042套，定向安置房38811套。

时至2022年，ICCRA统计数据表明，今年1-8月，北京已完成56830套保租房。在此背景下，赵然表示，此次政策或使北京创建起保租房房源长效筹措机制，有利于实现“十四五”期间白鱼筹措40万套健租房的目标。

不利于职住均衡，优化房源供给结构  

值得一提的是，北京、上海等人口净流入大城市的住房困难问题，不仅体现在供需不均衡方面，也展现出出有较强的职住不平衡问题。

去年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中提出，可将产业园区中工业项目配套用地面积占到比下限由7%提升到15%，提升部分主要用作建设宿舍型保租房；单列出租住房用地计划，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保租房。

事实上，北京城市建设已处于较为成熟阶段，可开发建设的土地资源较为紧绷，并且相比于新增建设用地，很多存量建设用地区位较好，从而在其转化为保租房入市后，能更好地满足新市民、青年人的职住需求，提高其租住品质。在此背景下，贝壳研究院高级分析师黄卉认为，此次政策具体鼓励重点功能区及现状轨道站点旁边建设健租房，不利于职寄居均衡，优化房源供给结构。

张波也回应，此次政策依照多渠道供给的原则，选择重点功能区及现状轨道站点周边，利用现状建筑改建出租房源，这一方式可以充分利用现在利用率不高的建筑，还包括部分空置率较高的商业项目，让其以更为合理的形式转入租赁市场；另一方面，由于地理位置相对更附近轨道交通，也不利于租赁人群的上下班。

此外，黄卉回应，此次政策明确提出了实行路径，如鼓励土地使用权人自主、联合等方式盘活利用，希望国有企业探寻正式成立专业平台公司，预计未来将不利于更多的民营住房租赁企业参予到存量土地建设保租房项目中。

在合硕机构首席分析师郭毅显然，一些商办、小面积住宅项目以及厂房、办公酒店类产品，目前市场需求空间受限，资产升值较为显著，挤占了企业大量资金，在此背景下，上述政策可盘活企业的这些存量资产，不过，在具体做法上，企业还需要考虑到整体运营与资产回笼之间的关系。

值得一提的是，该政策实施后，未来是否会有更多城市跟进？对此，黄卉认为，此次政策明确将建设保租房作为存量建设用地及建筑切换的方向之一，在提高国有建设土地用于效率的同时，有利于推动保租房的发展。预计未来其他城市建设较为成熟的地区，或将陆续推出鼓励存量土地或建筑转化成为健租房的涉及政策。

赵然也表示，北京本次新政在建筑功能转换、土地利用方式及年限、土地出让价款交纳和过渡期方面得出了较为翔实的说明，具备较强的可操作性，有一点其他城市的糅合和推广。